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兰州新区买套房怎么样?

价值洼地,值得投资,但是要看你的资金情况。

区位,高铁,中通道,等等不说了,官方文章讲的很透。

兰州新区能建设,是因为离兰州最近的秦王川,土地充沛。也同样是这个位置原因,导致远离市区。

新区发展来说,虽然建设还行,但是目前人气上升缓慢。主要原因还是离主城区太远,不同于其他新区的是基本属于平地造新城。而没有太多的原有产业支持。老城区的产能转移,但并未转移多少人口。

谈到这,要说下兰州人民的普遍认识,在兰州,出了城关就不是城。雁滩七里河人去城关叫进城。安宁更不用说了,就是到现在,安宁一到学生放假,也没什么人。我们走的老乡找对象都要城关区有套房。这种现象是历史造成的,在兰州租房看房东,就发现一个问题,东边基本是物流和部队医院文教,城关基本是政府相关,七里河基本是电力,西固基本是石化,安宁基本是大学教育相关。这是兰州本地人的基本构成,外来人口基本在雁滩黄河北青白石一代。从某种意义上讲,兰州本地人基本都是国家一定时期内政策诱导迁移的外来人口。这些人绝大多数都有政策性住房,前两年房地产热潮时本地人普遍更新了二套住房。所以你在兰州能租到的房子基本都是政策性住房(城关,七里河,东岗,对照上述人群对号入座)或者高净值人群的投资房(安宁和雁滩),由于兰州本地人的城关核心概念,导致城关区房价长期上涨,所以后续其他外来人口只能在相对便宜的安宁,黄河北,雁滩,以至于现在的青白石榆中买房。

总结重点,兰州本身收入水平一般,体制外人群买房压力还是比较大,市内主要投资人群还是高净值人群和体制内人事。

基于前面的分析,兰州市人本身对新区是持观望态度的,这是兰州新区短期缺乏底层支撑的依据。你在兰州新区去看房子,买房的很多是外地人,或者本地人的返乡投资置业需求,很逗,本地生活的人都不看好,但是外地人看好。

而是事实上,兰州市人口基本属于外流,多年前回兰州工作,打车,出租车司机就差说你怎么上了学又回兰州了。

再说兰州新区的发展,官方讲了很多,但目前的报告里人口发展仍然没有达到预期。

所以重点还是在人口

原因很多,细细分析

1,原有的供水问题被坊间广泛传播,到现在还有本地人认为兰州新区供水有问题,实际上这一问题在16年前后已经解决

2,本地人认为新区没人,这是初期缺乏产业建设造成的,兰州的外来人口基本是做生意和周边地区打工人口,他们无法在没有基础的兰州新区生存发展,工作机会很少。

3,几个职能部门搬到新区又搬回去,一说是发不起补贴,私人觉得还是带动作用不大,在本地人眼中,让我去那地方上班666

4,大政策环境进入培育期,如果你看过官方文件,兰州新区的重要意义在于路上丝路的节点,而这个不可描述大政策实际上需要国家很强势的国际地位支撑。在这个不可描述的大政策取得实质性突破前,庙堂对于兰州新区的扶持自然不如其他地区。

5,交通问题,目前兰州市去新区的主要交通方式是高速1小时,城铁半小时,加上上下班兰州进出城拥堵,实质上实现不了1小时通勤。

6,城市发展核心问题,这个话题比较敏感,只能说现任地方的主要精力放在了榆中。而同时市内由于出城入园置换出大量开发土地,有空可以去七里河看一下。

人口是支撑房价上涨的必要条件

新区人口从哪来来?

1,地方产业人口吸引。

短期内来说无法实现,因为主城区目前去新区的,基本是产业转移伴随的人口转移,这部分人有安置房。而其他的人口流动需要新增产业提供的新增工作机会来吸引。这部分需要一个很长的过程,新区的精细化工园区如果成熟,会带来一波人流。建成,投产3年以上。

2,运输业相关人口吸引,这部分要等后续铁路,机场三期扩建工程结束。基本配合不可描述大政策。5年以上。

3,市内人口分流,基于前面讲的本地人根深蒂固的投资观念。市内人口分流,只能等新区形成规模,所以这部分人口短期内不会支撑新区价值上涨。

4,周边县市人口吸引,这是短期乃至长期的主要人口流入源头。兰州市内房价远高于一般群体收入水平,而新区房价相当于县市一般水平。新区配套设施完善,东西两条高铁通车有利支撑了这部分人口流入。感谢西安的房价在16年以后开启上涨,不然很多人还是会去西安。

5,返乡置业需求,兰州市内房价明显性价比不高,而国家级新区的招牌和发展潜力还是吸引人的,在感受了一线准一线房价的暴力上涨后,这部分人群对于兰州新区的发展还是看好的,至少5000+的房子,扣掉建安成本土地税费,没多少水分。而国人又比较爱买房。

下面估计下新区的房价走势吧。

新区至今房价的有效上涨首先要归功于18年机场三期扩建产生的大量原住民置业需求。

之后便不冷不热,刚好大环境也不好。

20年开启的机场三期建设,首先会带动新区房租上涨,租金回报上涨会带动一部分本地投资者。

预计在20年年底,新区房价会小幅度上涨。但是由于底层置业需求未产生,所以涨幅只能看看。

23年前后,机场三期配套等产业发展带来的购置需求,和中兰客专带来的周边人口会支撑新区房价会迎来一波中等上涨,但是同老城区房价仍会有明显差距。但是由于榆中片区的牵扯,之后会趋于稳定

2028年前后,主要建设项目基本完工,新区面貌彻底改善,地方产业建设相对完善,生活配套相对完善。不可描述政策也经过了培育期,会吸引大量的本土精英将眼光放到新区。老城新城房价差成为部分投资人的主要锚点。同时,由于兰州市地域狭窄,省市两级政府共在核心区导致主城区拥堵等问题难以解决。而建设相对成熟的兰州新区成为不二选择。

肯定有人早说榆中,

榆中是个短期大环境下没办法的选择,老城区离机场1个小时多,榆中就更远了。机场三期原地扩建,基本宣告榆中未来的地位高不了。

码了这么多,回到问题本身,上面说的时间有理智考虑,也有做梦瞎想。考虑建安成本和目前价格,长期土地供应等综合因素,5000+的房子不算贵,也说不上便宜,从长期发展来说,兰州新区的房产投资收益有明显不确定性。人口是中长期内需要解决的主要问题。城镇化到现在,区域人口集中是必然。而甘肃由于地理原因,经济发展原因,长期人口外流,人才外流,想一下当初同学中有多少还留在本地?想一下兰大,最早建榆中校区,后来有一段时间要搞青白石,再后来又回到榆中。落后是有原因的。这需要一个很长时期的观念改变。目前兰州新区唯一的优势就是没发展起来就遇到降杠杆,房住不炒,在周围所有发展极里,相对来说包袱较轻。

所以,在兰州新区买房投资不是不行,毕竟在通胀时代,地位房产仍然是很好的保值资产。如果有一定需求,买新区的房子自然不错。

但是如果纯投资的话,属性就一般了,在目前利率政策和兰州新区房租价格情况下。前几年的利息支出会完全吃掉你的那点价格上涨。而5-10年左右去等一波房价上涨行情,代价太大,毕竟5-10年,股市都至少有一波牛市,而地产在很长一段时间内支撑了国家发展,后续的政策环境也有的考虑,土地权属到期政策最终会怎么定,房产税最终会怎么收等等。

结论就是,如果每个月的房贷对于你来说只是收入的很少一部分,没什么影响,那就买了,有需求,而且长期内有上涨概率。如果房贷对于你来说还能接受,那么就当存钱买了,孝顺无可厚非。如果房贷对你来说是个问题,而你又没有在新区长期发展的计划,那就算了。毕竟投资收益很难确定,而且在可以确定的5年内不会暴涨的区域。忘了说了,短期内除了没人,政府还在限价。